Bất động sản 2018 sẽ thiên về những phân khúc nào?

Bất động sản 2018: Thị trường thuộc về người mua nhà

Thị trường bất động sản 2018: Đâu là phân khúc "dậy sóng"?

Năm 2017 được cho là khá thành công với thị trường bất động sản, khi giảm được lượng hàng tồn kho, thu hẹp khoảng cách cung – cầu và giữ sự ổn định tương đối về giá cả.

Đánh giá về thị trường năm 2018, các dự báo đang nghiêng về hướng lạc quan, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng ở nhiều phân khúc, do lực cầu mạnh mẽ và bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền: Cầu luôn ở mức cao

Bất động sản cao cấp (biệt thự, chung cư cao cấp, nghỉ dưỡng…) tại TP.HCM những năm qua khá ổn định về nguồn cung cũng như lực cầu, trong đó nguồn cung vẫn tỏ ra khá lấn lướt. Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ lệ hấp thụ căn hộ loại này trong thời gian qua chỉ khoảng 60%. Trong khi đó, cầu về nhà ở phân khúc trung bình đang tăng lên rất nhanh.

Năm 2018, với việc cơ sở hạ tầng của thành phố đang dần hoàn thiện, đặc biệt là hệ thống metro chuẩn bị vận hành, phân khúc tầm trung sẽ có thêm động lực để cất cánh. Xu hướng mở rộng ở các quận vùng ven cũng khiến cho bất động sản tầm trung chiếm ưu thế.

Thống kê cho thấy năm 2017, số lượng căn hộ chào bán giảm 18% so với năm 2016; riêng TP.HCM chào bán thành công 30.000 căn, trong đó căn hộ trung cấp chiếm đến 60%. Dù vẫn có những nhận định lạc quan và kỳ vọng vào sự tăng trưởng của bất động sản cao cấp trong năm 2018 (trên cơ sở kinh tế vĩ mô phát triển ổn định, lạm phát thấp, lãi suất ổn định, lượng kiều hối tăng kỷ lục, hành lang pháp lý và chính sách mua bán bất động sản dành cho người nước ngoài cởi mở hơn…) thì trên thực tế phân khúc căn hộ từ 1 - 1,5 tỷ đồng dành cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, ổn định tại TP.HCM vẫn được thị trường chờ đón hơn.

Những dự án thuộc phân khúc này, nếu không ở quá xa trung tâm, sẽ không bao giờ sợ ế, vì cung thực sự chưa đáp ứng đủ cầu. Riêng căn hộ dưới 1 tỷ đồng thì càng “nóng”, những dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ thường hút hàng ngay khi mở bán. Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền là rất lớn.

Không nói đến loại hình nhà phố vừa túi tiền vẫn luôn trong tình trạng “cầu nhiều hơn cung”, nếu chỉ xét trong phân khúc căn hộ thì trên thị trường bất động sản hiện nay, tỷ trọng căn hộ giá rẻ so với căn hộ cao cấp và trung cấp là một con số rất thấp. Chính vì vậy, trong năm 2018, căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng dự kiến tiếp tục tăng trưởng và các doanh nghiệp nào có những dự án vị trí thuận lợi thuộc phân khúc này sẽ thành công.

Căn hộ cao cấp diện tích nhỏ

Cách đây 5, 10 năm, khi nói về căn hộ cao cấp, cả chủ đầu tư cũng như người mua đều hình dung đó phải là loại căn hộ 2 - 3 phòng ngủ với diện tích lớn, từ 90m2 trở lên. Những căn hộ khoảng 60 – 70m2 hay nhỏ hơn chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, bình dân. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, trên thị trường đã có nhiều dự án với đa số căn hộ nhỏ nhưng được đầu tư kỹ lưỡng về nội thất, hạ tầng, tiện ích đi kèm… theo hướng cao cấp và được bán với giá 2 - 3 tỷ đồng.

Những căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án cao cấp thường nằm ở những vị trí thuận lợi, nội thất cao cấp, hạ tầng tốt, phù hợp với những khách hàng trẻ mua để ở hoặc nhà đầu tư cho thuê. Điều đáng nói là những sản phẩm này có thanh khoản tốt, được người mua chấp nhận.

Có thể xem đây là loại căn hộ “lai” giữa trung cấp và cao cấp. Căn hộ khá nhỏ nếu tính theo diện tích, nhưng lại cao cấp nếu xét theo tiện ích mà nó mang lại, còn giá tiền thì ở mức… trung gian. Những người có khả năng tài chính vừa phải, muốn được sở hữu căn hộ tại những dự án tốt cả về chất lượng, thiết kế lẫn tiện ích… khá ưa thích loại hình căn hộ này.

Cũng cần nói thêm rằng hiện số lượng căn hộ cao cấp hoàn thiện bàn giao ngày càng nhiều (năm 2018 có khoảng 48.000 căn), nguồn cung nhiều khiến cho mức lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp sẽ không cao như kỳ vọng, nếu để cho thuê thì do diện tích lớn nên giá thuê cũng cao – rõ ràng là khó cho thuê hơn những căn hộ “cao cấp diện tích nhỏ”. Cung – cầu gặp nhau và đó là lý do vì sao căn hộ cao cấp diện tích nhỏ tiếp tục được quan tâm trong năm 2018.

Tất nhiên, căn hộ loại này phải thực sự đem đến cho người cư ngụ một không gian sống cao cấp tương xứng tên gọi, chứ không phải chỉ là nội thất, thiết kế căn hộ… cao cấp, còn thì dự án không có đủ những tiện ích đi kèm như diện tích cây xanh, chỗ để xe hơi, bể bơi, khu mua sắm…, hay đặt trong một địa phương với cư dân xung quanh và cơ sở hạ tầng không phù hợp.

Giao dịch “đất nền sổ đỏ” sẽ sôi động

Trong khi thị trường căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp, có dấu hiệu bão hòa thì giao dịch đất nền có chiều hướng tăng lên do nhu cầu tăng trong khi nguồn cung đất nền đô thị là hữu hạn. Cộng thêm tâm lý nhiều người vẫn ưa thích nhà gắn liền với đất, do đó phân khúc đất nền được dự báo sẽ sôi động trong năm 2018.

Trên thực tế, trước năm 2017, thị trường đất nền khá “chìm”, không còn những cơn sốt đất như trước. Năm 2017 vừa qua, những cơn sốt “nóng” phần nhiều mang tính tự phát, chủ yếu do “tin đồn” bởi chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ cho hoạt động tách thửa, mua bán.

Nhưng khi Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực (từ ngày 1/1/2018), thị trường “đất nền sổ đỏ” sẽ trở nên sôi động. Bởi hơn một năm qua, phân khúc “đất nền sổ đỏ” bị ngưng trệ do các quận, huyện chờ đợi quy định mới được ban hành. Vì vậy, khi quyết định mới về tách thửa có hiệu lực, những người có nhu cầu mua để làm nhà và để đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc mua bán.

Những khu vực có vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành cộng đồng dân cư…, đất nền chắc chắn sẽ tăng giá.

Ở TP.HCM, đất nền sổ đỏ chủ yếu ở các quận huyện vùng ven như quận 9, Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, vì quỹ đất còn khá nhiều. Tại những khu vực có hướng phát triển mở, tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều nguồn nhân lực có trình độ cao như quận 9 (với khu công nghệ cao, trường đại học…), tình trạng mua bán đất nền sẽ sôi động trong thời gian tới.

Việc cho phép diện tích hình thành thửa đất mới nhỏ hơn so với quy định cũ cũng giúp người mua nhà dễ mua hơn nhờ giá mỗi thửa sẽ ít tiền hơn. Bên cạnh đó, Quyết định 60 cho phép tách thửa đất nông nghiệp, quy định việc thành lập tổ liên ngành để xem xét tách thửa cho các hộ gia đình thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn…, sẽ giúp việc mua bán thuận tiện hơn.

Theo đó, diện tích thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại chỉ cần có diện tích không nhỏ hơn 25m2, chiều ngang mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m đối với đất ở, và không nhỏ hơn 300m2 đối với đất nông nghiệp… Những điều này sẽ tạo cơ hội cho phân khúc đất nền sổ đỏ sôi động hơn trong năm 2018.