Bất động sản nghỉ dưỡng: Tiềm năng song hành cùng thách thức

Ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận tư vấn khách sạn, Savills Châu Á - Thái Bình Dương.

Chỉ trong vòng 7 năm, từ 2010 – 2016, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đã tăng trưởng gấp hai lần từ 5 triệu lên 10 triệu, trong khi nội địa cũng không thua kém với 62 triệu lượt khách trong năm qua. Con số này đủ làm nên sự an tâm cho các nhà đầu tư từ nội đến ngoại, dù vẫn còn đó rất nhiều cân nhắc trước sự xuất hiện thức thời của nhiều loại hình BĐS với mức cam kết lợi nhuận kết xù.

Sự phát triển của du lịch Việt Nam
 

Như nhận định của rất nhiều chuyên gia trong và ngoài nước, lợi thế của ngành du lịch Việt Nam đến từ sự đa dạng địa hình và khí hậu tiểu vùng. Bên cạnh đó, chi phí du lịch hợp lý cũng là nguyên nhân thu hút nhiều nhóm khách, nhất là tầng lớp trung lưu tại Trung Quốc.

Trong năm 2016, Việt Nam đón 2,7 triệu lượt khách Trung Quốc với mục đích công tác và du lịch, tăng 50% so với 2015 và theo dự báo từ Goldman Sachs, khách du lịch Trung Quốc đến ASEAN có thể tăng gấp đôi trong 10 năm tới.

Bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng, không chỉ lượng khách quốc tế, tăng trưởng du lịch nội địa cũng phát triển nhờ thu nhập từ hộ gia đình và cá nhân nâng cao trong 5 năm qua. Năm 2016 cũng là thời khắc chứng kiến nhiều sự “soán ngôi” ngoạn mục của các trọng điểm du lịch, bên cạnh sự bùng nổ có thật của các loại hình BĐS nghỉ dưỡng phong phú.

Hà Nội và TP. HCM – điểm đến của ngày hôm qua

Hiện tại, TP. HCM có nguồn cung khách sạn lớn nhất Việt Nam, xấp xỉ khoảng 16.000 phòng khách sạn 3 - 5 sao, cao hơn 70% so với Hà Nội. Trong năm 2016, cả hai đều có công suất khoảng 70%, nhưng tỷ lệ nguồn cung tương lai sẽ khác nhau khi trong 3 năm tới, “hòn ngọc Viễn Đông” sẽ cung cấp 3.500 phòng mới.

Là những điểm đến duy nhất có đường bay quốc tế trước đây, thế nhưng giờ đây, khách đến TP. HCM và Hà Nội đang giảm vì sự gia tăng số đường bay và công suất của nhiều chuyến bay thẳng đến những thành phố khác. Dù Hà Nội vẫn là cửa ngõ cho khách du lịch đến các tỉnh miền Bắc, tương tự như TP. HCM được mệnh danh là cầu nối cho khách du lịch đến các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc mới đang trở thành trọng điểm du lịch với những thành quả đáng ngạc nhiên.

Trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1.2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tư lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1.7 triệu, tăng 33% so với 2015.

Phú Quốc cũng trở thành địa điểm lý tưởng cho du lịch cao cấp với phân khúc 5 sao chiếm 71% trong quý 4/2016. Theo thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong 3 năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Chính phủ đã hỗ trợ rất lớn cho quá trình phát triển này, khi hiện nay đã có 9 sân bay quốc tế trên cả nước so với số lượng 5 sân bay tại thời điểm 2010. Các sân bay này hiện vẫn đang được tiếp tục được nâng cấp, mở thêm các nhà ga cũng như mở rộng đường băng.

Chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó. Phú Quốc là ví dụ thành công điển hình cho sự hỗ trợ này khi lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% (2014 so với 2013) khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại Phú Quốc cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.

 Condotel – cam kết và niềm tin

Nhắc đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện tại, không thể bỏ qua sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án Ngôi Nhà thứ Hai (Second Home). Hiện tại, có khoảng 36 dự án Ngôi Nhà thứ Hai cung cấp hơn 7.000 căn đang được vận hành tại thị trường Việt Nam, với mức giá vừa phải đến cao cấp.

Thị trường BĐS được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung Ngôi Nhà thứ Hai chủ yếu tập trung tại 6 địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên, số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với lượng được chào bán trên thị trường.

Căn hộ khách sạn (condotel) hiên tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi Nhà thứ Hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung Ngôi Nhà thứ Hai tại các thị trường ven biển chính. Chỉ xét riêng tại Đà Nẵng – thành phố xanh sẽ đăng cai tổ chức hội nghị APEC 2017 - tính đến hết quý 4/2016, tổng nguồn cung căn hộ khách sạn đạt khoảng 3.910 căn từ 10 dự án, trong đó nguồn cung sơ cấp ở mức 1.325 căn, tương đương với tỷ lệ hấp thụ 66.11%.

Tuy vậy, phân khúc này tồn tại nguy cơ cung vượt cầu trong tương lai gần, xuất hiện nhiều dự án nhưng lại thiếu sự cam kết bền vững thật sự. Các chủ đầu tư cũng cần đặc biệt lưu ý điều này để có định hướng đúng đắn trong phát triển dự án cũng như chiến lược bán hàng để tạo ra điểm khác biệt rõ rệt của sản phẩm của mình giữa một lượng nguồn cung rất lớn đến từ nhiều dự án khác nhau. Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi nhận thấy rằng, vài trường hợp chủ đầu tư đã bỏ qua các yếu tố quản lý vận hành như- khách- sạn cần được chú trọng để đảm bảo phần “tel” trong tên gọi.

Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư sẽ khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựn, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về thì chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết.

Do vậy, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín để đặt niềm tin. Về phía chủ đầu tư khi chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Nhìn chung, thị trường BĐS du lịch trong năm 2017 sở hữu rất nhiều tín hiệu tích cực bởi sự cộng hưởng từ nhiều yếu tố từ kinh tế, an ninh và văn hóa. Và trên con đường phát triển đó, thử thách chính là cách duy nhất để chúng ta trưởng thành.

Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận tư vấn khách sạn, Savills Châu Á - Thái Bình Dương

(Theo Reatimes)