Condotel và định hướng phát triển trong tương lai

Cần hạn chế nguồn cung condotel trong thời gian tới?

Với hàng loạt các dự án codotel được chào bán, mặc dù chủ đầu tư đều cam kết khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

Trên thực tế, ghi nhận trên cả nước mới có vài dự án được một số tỉnh “xé rào” cấp “sổ hồng”, còn hầu hết căn hộ condotel chưa được cấp.

Trước vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có dự thảo trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Trong đó Bộ này đã đề nghị bổ sung chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở và đề xuất hai phương án xác định danh phận cho đất xây dựng căn hộ khách sạn (condotel).

Phương án thứ nhất: Xác định đây là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm, sau đó chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài. Phương án này là cấp sổ đỏ cho condotel như đất ở.

Giải pháp thứ hai: Vẫn giữ nguyên theo Luật Đất đai hiện tại là đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 - 70 năm, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Ảnh minh họa

Trước vấn đề này những người trong cuộc sẽ nói gì?

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills

Đối với nhà đầu tư, condotel là các dự án dùng để khai thác kinh doanh chứ không phải mua với mục đích để ở và khi condotel đi vào vận hành khai thác nó giống như một khoản đầu tư, như vậy phải đảm bảo cho người đầu tư về tính pháp lý cũng như đảm bảo lợi ích và tính linh hoạt trong đầu tư.

Đối với người mua bao giờ họ cũng thích sở hữu vĩnh viễn, đó là được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên tối thiểu người đầu tư vẫn được cấp sổ hồng và thời hạn là lâu dài, đó luôn luôn là mong muốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và ngay cả chủ đầu tư cũng rất mong muốn điều đó, bởi khi đã đáp ứng được nhu cầu “thượng đế” thì đương nhiên sẽ có sự phát triển.

Đứng từ góc độ nhà nước, Bộ TN&MT cần có các biện pháp tính toán để cân đối lợi ích của nhà nước cũng như lợi ích của chủ đầu tư và khách hàng. Khi chúng ta nhìn nhận như thế thì chúng ta sẽ giải quyết được bài toán mang tính tổng thể hơn.

Đứng từ góc độ của nhà phân tích thị trường, chúng tôi chỉ mong muốn có sự hài hòa giữa các lợi ích, mà lợi ích tốt nhất vẫn là những thuận lợi cho chủ đầu tư và người mua, tuy nhiên cũng cần có sự xem xét đầy đủ và phù hợp nhất.

Luật sư Lê Nết - Trọng tài viên VIAC:

Có thể thấy thị trường bất động sản hiện nay phát triển nhanh hơn pháp luật nên có những điều pháp luật chưa thể điều chỉnh kịp thời là điều bình thường.

Thị trường phát triển theo luật cung - cầu, lượng người nước ngoài du lịch vào Việt Nam tăng quá nhanh nên nhu cầu xây dựng khách sạn cũng tăng nhanh, dẫn tới tình trạng thiếu vốn. Do đó nhà đầu tư đã phải thu hút vốn từ condotel, nhà đầu tư sẽ thu hút vốn và cùng người dân phát triển thị trường khách sạn nghỉ dưỡng. Thế nhưng pháp luật lại không thể đảm bảo cho người dân về bản chất của loại hình này, đó là quyền sở hữu. Do đó, luật pháp phải có quy định thật rõ cho người dân, từ đó mới phát sinh ra các quan hệ khác được.

Đối với bất động sản, vấn đề sở hữu vẫn là cội nguồn của quan hệ hợp đồng, nếu chưa giải quyết được quan hệ sở hữu thì cũng không giải quyết được quan hệ hợp đồng.

Nhà nước sẽ luôn tôn trọng tài sản, quyền sở hữu của người dân cũng như công sức của người dân đóng góp, nên sớm muộn nhà nước cũng sẽ có những sửa đổi quy định phù hợp nhất.

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường:

Trên thực tế có những chính quyền địa phương hành xử hơi khác nhau với condotel. Để tránh những hành xử khác biệt giữa chính quyền địa phương về mặt quản lý phải có hướng dẫn để tạo ra hành xử thống nhất giữa Luật Dân sự và Luật Đất đai.

Vấn đề quan trọng là ta phải xác định nên quản lý chặt hay nên phát triển kinh tế du lịch? Mà muốn phát triển kinh tế du lịch để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thì phải tạo điều kiện để thu hút dòng tiền vào khu vực này.

Đối với việc cam kết lợi nhuận, tôi cho rằng việc chủ đầu tư đưa ra mức cam kết mức lợi nhuận là theo tính toán trước mắt của họ. Đôi khi sự tính toán đó cũng hơi “lãng mạn” để có thể hấp dẫn được người ta bỏ tiền vào.

Tuy nhiên, điều quan trọng ở đây là khung pháp luật phải hoàn chỉnh để mọi người thấy rằng, lời hứa đó là lời hứa có tính khả thi cao. Còn khung pháp luật không ổn định thì chắc chắn hứa thế này thì bản thân pháp luật sẽ làm hại lời hứa đó và làm lời hứa đó không đi đến được thành tựu thực tế.

Nhiều khi cũng có thể là ta trách nhà đầu tư tính toán không cẩn thận, đôi khi hứa mang tính tạo hấp dẫn còn thực tế chưa chắc đã làm được. Tuy nhiên, cũng có nhiều nhà đầu tư có thể tính toán được cụ thể rồi nhưng trên thực tế không đạt được vì bản thân khung pháp luật không cho phép người ta đạt được chuyện đó.

Mong rằng, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ sớm đưa ra luật sửa đổi cụ thể để quản lý, cấp phép loại hình bất động sản này, một phần tránh chuyện lách luật của chủ đầu tư cũng như bảo vệ người mua khỏi những rủi ro đáng tiếc.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

Hiệp hội đang chuẩn bị văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch kiến nghị: Thống nhất khái niệm condotel, khẳng định bản chất căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chính là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng trong các resort. Kiến nghị cần coi condotel là sản phẩm chính thống được mua bán và được cấp đất sử dụng lâu dài.