Điều chỉnh hàng loạt Luật cho thị trường bất động sản 2018

Tại cuộc họp thường vụ Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam diễn ra mới đây tại Hà Nội, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thống kê sơ bộ trong Quý 4/2017, tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM ước đạt con số 15.300 giao dịch, trong đó Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP.HCM là 9.336 giao dịch.

Tồn tại của năm cũ

Cùng với lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh. Tính đến ngày 20/11/2017, tồn kho bất động sản giảm còn hơn 25.700 tỷ đồng, giảm gần 80% so với con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013 và giảm 17% so với con số 31.000 tỷ đồng thời điểm tháng 12/2016. Hà Nội và TP.HCM tiếp tục là hai địa phương có giá trị tồn kho bất động sản lớn nhất, chiếm tới 40% tổng lượng tồn kho của cả nước.

Lượng tồn kho bất động sản đã có dấu hiệu giảm so với các năm trước đó. Hình ảnh minh họa.

Tuy nhiên, ông Chiến cho biết tình trạng mất cân đối cung - cầu khi thị trường đang có sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền, căn hộ cho thuê giá rẻ... đáp ứng nhu cầu thực tế đang rất lớn của những người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị.

Một bất cập nữa mà thị trường bất động sản năm 2017 phải đối mặt là vấn đề nhiễu loạn thông tin về quy hoạch, khiến tình trạng sốt ảo đất nền vẫn còn xảy ra tại một số địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng, hay khu vực Đông Anh (Hà Nội).

“Nguồn cơn của những cơn sốt này bắt nguồn từ những người chuyên "ôm" đất và các môi giới không chuyên, hay còn gọi là “cò đất”. Trong khi đó, lực lượng này trên thị trường hiện nay rất lớn, nếu không có biện pháp quản lý chặt các môi giới nghiệp dư này, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến những cơn sốt ảo trong tương lai” – ông Chiến nhấn mạnh.

Ông Chiến cũng cần lưu ý về tình trạng bùng phát tranh chấp chung cư diễn ra mạnh mẽ trong năm 2017 vừa qua. Bên cạnh hầu hết doanh nghiệp địa ốc làm ăn chân chính, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn một số doanh nghiệp kinh doanh không lành mạnh, ảnh hưởng đến khách hàng, tác động tiêu cực đến niềm tin thị trường, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu.

Và những quyết tâm trong năm mới

Năm 2018, dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sự ổn định của năm 2017 và có phần mạnh mẽ hơn, những chính sách hiệu quả của Nhà nước giúp cho tình hình kinh tế vĩ mô có được những điều kiện tốt để phát triển lâu dài.

Năm 2018 bất động sản sẽ có dấu hiệu ổn định và phát triển mạnh mẽ hơn. Hình ảnh minh họa.

Thêm vào đó, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết 42), có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 sẽ giúp làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, tạo nguồn lực cho nền kinh tế cũng như giúp tái khởi động lại nhiều dự án bất động sản.

Về phía cơ quan quản lý, ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đã có Tờ trình gửi Chính phủ về đề xuất sửa đổi nhiều luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Xây dựng… theo hướng thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp. Dự kiến ban hành vào tháng 10/2018.

Thứ nhất, mở rộng khái niệm về đất ở: Hiện doanh nghiệp có hiện tượng đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng, sang nhượng các loại đất có nguồn gốc nông nghiệp nhưng chưa phải đất ở. Theo Luật Nhà ở hiện nay, chủ đầu tư không được trực tiếp chỉ định làm chủ đầu tư trên các loại đất này mà Chính phủ đứng ra chỉ định, đấu giá. Luật sửa theo hướng chủ đất được quyền thực hiện dự án nhà ở trên loại hình đất này.

Thứ hai, Lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ: Hiện Luật quy định cho phép dự án nhà ở không có nguồn gốc thì chủ sở hữu được lựa chọn chủ đầu tư nhưng hiện không thỏa thuận được với nhau. Luật sửa đổi, đối với chủ sở hữu sau 12 tháng chưa lựa chọn được thì UBND cấp tỉnh đứng ra chỉ định chủ đầu tư uy tín thực hiện.

Luật đất đai và nhà ở cũng sẽ có những hỗ trợ nhất định cho thị trường bất động sản năm 2018 này. Hình ảnh minh họa.

Thứ ba, Đối với Luật Kinh doanh bất động sản: Nội dung lớn cần sửa là đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, vốn pháp định 20 tỷ đồng. Hiện nay Luật Đầu tư công không có quy định vốn pháp định nữa. Cho nên dự kiến sửa đổi bỏ vốn pháp định để đồng bộ với Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Thứ tư, Bộ Xây dựng đang có tờ trình xin ý kiến sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó có nội dung đề nghị: Đối với chế độ sử dụng đất của căn hộ du lịch (condotel, resort) đề xuất vẫn giữ nguyên theo quy định Luật đất đai – xác định đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng 50 - 70 năm. Đối với officetel, đất có chức năng để ở thì được xác định là đất ở, thời hạn 50 – 70 năm, người sử dụng được cấp GCNQSDĐ theo hình thức ổn định lâu dài.

Riêng về nhà ở xã hội, hiện đang có bất cập trong tín dụng, cần gói hỗ trợ. Tuy nhiên, theo nghiên cứu thực tế từ địa phương cho thấy bất cập nữa liên quan đến quỹ đất. Có quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án thương mại làm nhà ở xã hội nhưng các chủ đầu tư chưa thực hiện một cách nghiêm túc, còn chính quyền, địa phương chưa thực sự quan tâm sâu xát đến việc xây dựng phát triển phân khúc này.

Đại diện VNREA đề nghị sự giám sát kỹ lưỡng hơn nữa của địa phương để xây dựng quỹ đất, đảm bảo nhà ở xã hội được phát triển tích cực, chủ động.