Thị trường nhà ở TP.HCM 2018: Phát triển ổn định cung - cầu

Thị trường bất động sản: Dư thừa nguồn cung trung cao cấp, thiếu nguồn cung giá rẻ

Những lưu ý khi đầu tư bất động sản TP.HCM năm 2018

Các nhà phát triển bất động sản khẳng định vẫn tiếp tục ra hàng ở nhiều phân khúc khác nhau trong năm 2018, dĩ nhiên là không thiếu phần căn hộ - phân khúc giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản TP.HCM.

Cung - cầu ở thị trường sơ cấp được ghi nhận khả quan, trong khi ở thị trường thứ cấp, tình hình giao dịch khá cạnh tranh.

Sơ cấp: Vẫn chạy tốt

Đánh giá về thị trường căn hộ tại TP.HCM, Savills Việt Nam nhìn nhận, năm 2017 chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng cả về nguồn cung lẫn nguồn cầu. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường hơn 64.700 căn, tăng 5% theo năm, đến từ tăng trưởng nguồn cung ở tất cả các phân khúc. Cơ cấu căn hộ tại TP.HCM chiếm chủ đạo vẫn là phân khúc hạng B, C, chiếm đến 60% thị phần. Phân khúc này có sự tăng trưởng nguồn cung và nguồn cầu ổn định trong 5 năm gần đây.

Còn nếu xét theo từng quý, có thể thấy, quý IV/2017 cả cung lẫn cầu căn hộ đều thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D Công ty DKRA Việt Nam, là do sự chuẩn bị kỹ lưỡng của chủ đầu tư. Họ phải hoàn thiện thủ tục pháp lý như quy hoạch 1/500, xây xong móng hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng... mới giới thiệu sản phẩm ra thị trường.

Tuy cung - cầu căn hộ có sự biến động giữa các quý nhưng theo nhận định của Đại diện DKRA Việt Nam, năm 2017 nhìn chung diễn biến của thị trường khá tích cực. Trong đó, tỷ lệ tiêu thụ của tất cả phân khúc tăng bình quân 21% so với năm 2016, chiếm ưu thế vẫn là căn hộ hạng B và C với đối tượng khách hàng mua để ở. Vậy, doanh nghiệp nào có lượng hàng hóa tiêu thụ tốt nhất trong năm qua?

Khảo sát của DKRA Việt Nam cho biết, ngoài những tên tuổi lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Phú Mỹ Hưng, Gamuda thì năm 2017 còn có sự góp mặt của Vạn Thái Land (phát triển các dự án căn hộ tại quận 8, TP.HCM).

Riêng trường hợp Phú Mỹ Hưng, dù không nằm trong top 5 chủ đầu tư có nguồn cung dẫn đầu thị trường căn hộ tại TP.HCM năm 2017 nhưng được các đơn vị tư vấn bất động sản đánh giá "mỗi lần ra hàng đều kín khách đặt chỗ". Chẳng hạn, với khu căn hộ The Signature (giai đoạn 3 dự án Phú Mỹ Hưng Midtown), kể từ thời điểm khai trương nhà mẫu vào đầu tháng 12/2017, đến nay đã có 1.500 hồ sơ đăng ký mua, vượt gấp 5 lần số lượng sản phẩm đưa ra, trong số đó có hơn 20% hồ sơ đăng ký mua của khách nước ngoài.

Bày tỏ quan điểm về thị trường căn hộ, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho biết, qua các cuộc trao đổi và làm việc với nhiều nhà phát triển bất động sản, nhà điều hành của JLL Việt Nam đều nhận được phản hồi tích cực về tình hình bán hàng, thậm chí không ít doanh nghiệp còn đang huy động vốn để mở rộng đầu tư.

Có thể kể đến như trường hợp của Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG), theo chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT công ty, bên cạnh việc phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền tại phía Nam, Nam Long cũng đang tích cực tìm kiếm quỹ đất để thực hiện chiến lược "Bắc tiến".

Còn với Trung Thủy Group (TTG), ông Nguyễn Trung Tín - CEO của TTG chia sẻ, công ty dự kiến triển khai khoảng 4 dự án trong năm nay, theo đó, ngoài khu căn hộ cao cấp tại TP.HCM, thông qua phương thức M&A, TTG sẽ tiến hành khai thác thị trường bất động sản Hà Nội. Đại diện TTG đánh giá, năm 2018 thị trường bất động sản nhà ở sẽ vẫn phát triển ổn định cả cung lẫn cầu.

Thứ cấp: Cạnh tranh

Trái ngược với thị trường sơ cấp, ở thị trường thứ cấp, tình hình giao dịch phụ thuộc vào từng dự án và một số yếu tố khách quan. Theo JLL Việt Nam, trong khi giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng trong quý IV/2017, với mức tăng bình quân tại các dự án đạt 2 - 3% so với quý trước thì ở thị trường thứ cấp, giá giảm nhẹ 0,5% theo quý.

Thậm chí, tại một vài dự án cao cấp với tổng nguồn cung lên đến hàng nghìn căn hộ, hoạt động mua đi - bán lại hay cho thuê cũng đang vấp phải sự cạnh tranh về giá bán, giá thuê từ các khu căn hộ lân cận hoặc trong cùng dự án.

Ảnh minh họa

Liên quan đến thị trường thứ cấp, Stephen Wyatt (JLL Việt Nam) bày tỏ quan điểm, thị trường bất động sản ở Việt Nam, người mua phần lớn bị thu hút bởi nguồn cung mới. Trong khi những dự án đã hoàn thành buộc phải trả tiền một lần thì với dự án mới, họ có thể trả theo tiến độ, hoặc sử dụng các chính sách hỗ trợ từ phía nhà băng bảo lãnh cho dự án. Đây là điều khiến khách hàng suy nghĩ trước khi đi đến quyết định mua hàng. Theo Stephen, xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Đại diện của JLL Việt Nam đồng thời chia sẻ những thực tế đã và đang diễn ra ở những thị trường khác trên thế giới rằng, tại Anh hay Singapore, người mua có xu hướng chọn mua sản phẩm thuộc các khu căn hộ hoàn thiện, có thể dọn vào ở ngay hoặc cho thuê lấy lợi tức ngay. Nhưng thực tế này phụ thuộc nhiều vào trình độ phát triển của thị trường bất động sản và thực trạng về quỹ đất. Ở Anh và Singapore, thị trường bất động sản thứ cấp phát triển mạnh mẽ, do quỹ đất để phát triển dự án mới không còn nhiều nên phần lớn giao dịch nhà đất diễn ra ở thị trường thứ cấp.

Ngược lại, tại những quốc gia có thị trường bất động sản mới phát triển như Việt Nam, Indonesia hay Philippines... nguồn cung mới khá dồi dào và những quy định điều phối các hoạt động mua, bán, đầu tư chưa thực sự chặt chẽ nên hoạt động của thị trường thứ cấp chưa mạnh. Song, thực tế này sẽ thay đổi đến khi thị trường bước lên tầm cao mới, với luật định rõ ràng hơn và nguồn cung mới không còn nhiều.