Đi tìm "lối ra" cho nhà ở xã hội

Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở và để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Nhu cầu cao là vậy, nhưng trên thực tế chúng ta vẫn còn nhiều khó khăn, mà theo ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng - khó khăn đầu tiên gặp phải khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc là câu chuyện nguồn vốn.

Sau khi gói 30.000 tỷ đồng dừng triển khai, tính đến thời điểm này, đã hơn 1,5 năm Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có hàng loạt văn bản hướng dẫn cho gói vay mới ưu đãi dành cho nhà ở xã hội ở Ngân hàng Chính sách Xã hội nhưng đến nay câu chuyện vẫn chỉ dừng lại ở việc chờ đợi.

Đứng trước khó khăn trên, nhiều doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở xã hội than thở rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng khi không được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Trong khi đó, các khoản vay thương mại có điều kiện khắt khe hơn, lại có mức lãi suất cao. Cũng vì lý do không còn lãi suất ưu đãi nên khiến nhiều người mua nhà phải nghĩ đến việc từ bỏ giấc mơ có nhà vì không đủ khả năng trả nợ theo lãi suất thương mại.

Nhìn lại năm 2017, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) sức vươn có dấu hiệu kém đi do một số điều kiện, đó là chúng ta vẫn chưa tìm ra giải pháp đối với vốn ưu đãi ứng dụng cho phân khúc này. Chính vì vậy thị trường của phân khúc này chủ yếu là nguồn cung từ các dự án cũ còn tồn đọng.

Năm 2018, phân khúc này vẫn chưa có khả năng phát triển bởi cho đến thời điểm hiện nay chúng ta vẫn chưa nhìn thấy gói tín dụng ưu đãi nào mới giống như gói 30 nghìn tỷ như trước đây. Và như vậy người trong diện mua nhà này vẫn mòn mỏi chờ một gói vay ưu đãi tương tự.

Chúng ta hãy khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê, thay vì “đắm đuối” với NƠXH. Vì NƠXH là phân khúc mà Nhà nước hoàn toàn phải bao cấp, tham gia từ đầu đến cuối, từ duyệt dự án đến duyệt giá bán, duyệt khách mua… và việc bao cấp này là bất cập. Do đó, khi chưa thể đáp ứng phân khúc NƠXH, chúng ta nên chuyển hướng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà thương mại giá rẻ.

Chúng ta vẫn nên có một nguồn vốn khác và giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng. Có vẻ Chính phủ đang lựa chọn một chính sách huy động nguồn lực từ ngân hàng là chính và Bộ Tài chính sẽ dành một khoản ngân sách để bù lỗ lãi suất cho ngân hàng. Từ đó khuyến khích ngân hàng cho vay ở phân khúc BĐS này. Nhưng tôi cho rằng đấy không phải là một giải pháp dài và lâu bền mà có thể còn gây bức xúc cho ngành ngân hàng, nhất là khi họ đang phải chịu nhiều áp lực về trả lãi suất cho người gửi tiền.

Bộ Xây dựng và các Bộ ngành liên quan nên nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội để hỗ trợ cho người dân mua nhà giá rẻ, NƠXH. Trong đó có thể áp dụng phương thức hình thành một quỹ tài chính cho phân khúc nhà ở này. Có thể khai thác vốn từ các nguồn khác nhau, kể cả từ vốn vay ODA, nguồn tài trợ hay tiết kiệm nhà ở. Và lựa chọn một tổ chức đứng lên xây dựng quỹ này mới có thể giải quyết được lâu dài.

Năm 2018, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình sẽ luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung. Nếu như chúng ta không có cơ chế chính sách phù hợp để hỗ trợ và nâng cao cho phân khúc này phát triển thì đời sống của rất nhiều người dân đang có nhu cầu thực tại HN, Tp. HCM và các thành phố lớn khác còn chưa được giải quyết.

Bên cạnh đó, để BĐS phát triển thì trước hết vấn đề phát triển chính sách hỗ trợ là yếu tố rất quan trọng. Theo kinh nghiệm thực tế từ các nước phát triển, như Trung Quốc chẳng hạn họ đã phát triển hạ tầng bằng hình thức thu hút nguồn vốn BT và BOT. Khi có hạ tầng tốt và đồng bộ thì các dự án sẽ đi theo và phát triển theo, và khi đó mật độ dân số sẽ được phân bố đồng đều (không chỉ tập trung ở trung tâm các thành phố lớn hoặc trong nội thành mà có thể hình thành các cụm cư dân theo các hướng các trục đường như vành đai 3, vành đai 4, vành đai 5 hoặc các khu đô thị vệ tinh).

Chính vì vậy, để phát triển bất động sản nói chung cũng như phân khúc NƠXH nói riêng thì việc phát triển hạ tầng luôn cần đi trước một bước. Tương tự, muốn phát triển và thu hút đầu tư thì chúng ta cần có các cơ chế chính sách tiếp tục thu hút nguồn lực qua các dự án kêu gọi BT, BOT, như vậy mới có sự phát triển bền vững được.

Có thể nói, dù làm theo bất kỳ giải pháp nào, thì nhu cầu về chỗ ở của đại bộ phận người dân vẫn luôn hiện hữu. Nếu thực hiện được, dù là NƠXH hay nhà thương mại giá rẻ cũng đều là cơ hội để hàng triệu người dân đang có nhu cầu thực được chạm đến giấc mơ có một mái nhà để an cư lập nghiệp.